배당순위
문) 甲은행은 A에게 3천만원을 대출하면서 A소유 건물과 토지 중 5천만원 상당의 건물에 대해서만 저당권을 설정하였다(저당권등기 85.1.1. 변제기 85.7.1.). 그런데 그 건물(2층) 중 2층부분에 대해서는 이미 B에게 전세권등기가 되어 있었고(전세권 등기 84.12.1. 전세기간 1년, 전세금 2천만원), 1층 부분에 대해서는 C에게 임대가 되었으며(임차기간 84.7.10.-85.7.10. 임차보증금 2백만원. 단 임대차 등기는 하지 않았음), 또 C는 임차기간 중 1층 부분이 낡아 건물수리비용으로 30만원을 지출하였다. 그 후 변제기에 A가 대출금을 갚지 못하자 甲은행은 85.7.15. 경매를 신청 D가 3천만원에 낙찰을 받았다. 한편 경매신청과 관련하여 35만원이 경매비용으로 지출되었다.
위 사안의 경우 경락대금 3천만원은 어떻게 분배가 되나?
답) 경락대금의 배당순서는 1)경매비용 2)제3취득자가 목적물에 지출한 필요비 및 유익비 3)주택임대차보호법상의 보증금 중 일정액 4)담보물권·조세·주택임차보증금 간에는 등기·납부기한·확정일자의 선후에 의해 그 우선순위가 정해진다.
위 사안의 경우 경매대금 3천만원은 다음과 같은 순서에 따라 분배된다.
1. 경매비용 35만원 - 甲은행
2. 임차보증금 2백만원 - C
3. 전세금 2천만원 - B(개정민사소송법에 의하면, 존속기간의 정함이 없거나 또는 경매개시결정의 등기 후 6개월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권은 그 경락으로 인하여 소멸한다고 규정한다. 종전에는 B의 전세권등기(84.12.1.)가 甲은행의 저당권 등기(85.1.1)보다 앞서 있고 또 전세기간이 만료되기 전에 D가 경락을 받았으므로 B의 전세권은 D에게 인수되었겠지만, 개정 민사소송법에서는 甲은행이 경매신청(85.7.15)을 한 때부터(경매개시결정의 등기는 그 후에 되기는 하겠지만) 6개월 이내인 95.12.1에 전세기간이 만료되므로, B의 전세권은 저당권과 마찬가지로 소멸되고, 따라서 배당에 참여하여 그 등기 순위에 따라 우선변제를 받게 된다)
4. 잔액 7백65만원 - 甲은행
C가 지출한 건물수리비용 30만원은 유치권의 행사를 통해 변제를 받을 수 있을 뿐이고, 직접 위 분배에 참여하여 우선변제를 받을 수는 없다. C는 30만원을 변제받기까지 경락인 D에게 건물의 인도를 거절할 수 있다. D는 C에게 30만원을 지급하여야만 건물의 인도를 받을 수 있다.  


작 성 자 : 양건식 margo@krj.co.kr